Cash Cow am alten Flughafen - Gewerbestandort für Renditefüchse

7 Gewerbemieter im partnerschaftlichen Miteinander

Die Liegenschaften Junkersstraße 12 & Junkersstraße 14 bilden zusammen einen kleinen Gewerbepark mit Innenhof Situation, die zum gemeinsamen Parken, Anliefer- und Vertriebsverkehr genutzt wird. Die Junkersstraße 12 wird dominiert durch einen
Kernmieter, der ein Kopfgebäude als Bürotrakt nutzt mit dahinterliegender Werkhalle und anschließendem Hochregal Lager.

Auf der Südseite dieses Vermietungsensembles befindet sich noch eine befestigte Außenfläche, die ebenfalls zum Abstellen genutzt werden kann. Das Kopfgebäude wurde in 2010 durchgreifend saniert, wärmegedämmt und 2019 zusätzlich mit einer
Klimaanlage ausgestattet, die das Arbeiten für die Büroangestellten sehr angenehm macht. Das Hochregal Lager wurde in 2010 neu errichtet mit direkten Zugang aus der Werkhalle heraus, so dass ein witterungsunabhängiges Rangieren der Waren möglich
ist.

Die Junkersstraße 14 ist als Gebäudekomplex ähnlich aufgebaut mit einem zweigeschossigen Kopfgebäude und einem nachfolgenden meist 1-geschossigen L förmigen Zweckbau, der 5 Mietparteien aufnimmt. Die Räumlichkeiten werden
entweder als Wohnung, als Büro, als Werkhalle oder als Lagerraum genutzt. Viele Mieter sind teilweise sehr lange Jahre auf dem Standort ansässig und schätzen die zentrale Lage aber auch das gute Miteinander und den „Spirit“ auf diesem Werksgelände. Bei schönem Wetter genießt man teils gemeinsam die Pausen auf dem sonnigen Innenhof auf zahlreichen Sitzgelegenheiten und philosophiert über gemeinsam bewegende Themen.

Ein letzter Mieter – eine PV Gesellschaft – ist Mieter der Dachflächen und betreibt dort seit 2010 eine PV- Anlage mit 64 kwp. Derzeit wird der Strom aufgrund des Einspeisegesetztes noch bis 2030 ins Netz eingespeist; ab 2031 könnten sich alternative
technische Nutzungsmöglichkeiten wie Wall Boxen für die Autos der Belegschaft ergeben.

Die Gesamtanlage – wenn auch im Ursprung aus 1965 stammend – ist durch tiefgreifende Renovierungen in den letzten Jahren auf einen ordentlichen Erhaltungszustand gebracht. Die Fenster wurden umfänglich erneuert, die Dächer stets kontrolliert und etwaige Schadstellen beseitigt. Ebenso wurde in turnusmäßigen Abständen die Elektrik Anlagen durch einen externen Prüfingenieur kontrolliert und ertüchtigt, was auch einer Auflage der Gebäudeversicherung entsprach.

Der gesamte Standort wurde in 2014 an das Fernwärmenetz angeschlossen, so dass einer möglich drohenden Heizungsumstellung – weg von fossilen Brennstoffen – bereits entgegengewirkt wurde.

Das Mietniveau auf dem gesamten Standort ist als äußerst moderat zu bezeichnen und
eröffnet auf der Zeitachse Möglichkeiten zu weiteren Mietoptimierungen.

Fazit:

Ein „ehrlicher & konservativ“ bewirtschafteter und verwalteter Gewerbestandort mit genügend Risikostreuung innerhalb der Mieterschaft, der einen sehr guten Rendite erhöhenden Baustein innerhalb einer Vermögensstruktur einnehmen kann.
Das Investment eignet sich insbesondere für Family Offices und Kapitalanleger aus dem Mittelstand, die lediglich die erfolgreiche Fortführung bestehender Konzepte beabsichtigen nach dem Modell: „Never change a running system“ – die Liegenschaft ist
eine grundsolide „Cash Cow“ in sehr guter Gewerbe Lage mit Top Anbindungen an die Infrastruktur Achsen der Landeshauptstadt Hannover.

Makro Lage:
Hannover – Stadt an der Leine - hat ca. 545.000 Einwohner und bildet seit 1946 die Landeshauptstadt von Niedersachsen. Zuvor gab es eine enge Historie zu Großbritannien. Von 1714 bis 1837 bestand die Personalunion zwischen Großbritannien und Hannover, wonach Hannovers Monarchen auch gleichzeitig die Könige Britanniens waren, was 1866 durch die Annexion der Preußen endete mit stärkerer Ausrichtung an die neuen Herrscher aus Berlin-Brandenburg. Hannover zählt zu den 15 einwohnerreichsten Städten Deutschlands. In Hannover kreuzen sich wichtige Schienen- und Straßenwege der Nord/Süd Achse wie auch der West/Ost Achse. Der Flughafen Hannover-Langenhagen sichert den Zugang zum Luftraum; der Mittellandkanal fördert die Binnenschifffahrt. Hannover ist ein zentraler Bildungsstandort mit 15 Hochschulen und ausgeprägter Kulturstandort mit vielen Museen, Oper, GOP Varieté und Schauspielhäusern. Hannover hat das weltweit zweitgrößte Messegelände und richtet das weltweit größte Schützenfest aus. Zu den Schönheiten der Stadt zählen die Herrenhäuser Gärten, der Maschsee und die zahlreichen innerstädtischen bewaldeten Grünzüge wie z.B. die Eilenriede mit 650 ha Ausdehnung. Dadurch trägt Hannover auch die Bezeichnung „Großstadt im Grünen“. Am südlichen Punkt der norddeutschen Tiefebene gelegen, verfügt Hannover mit dem „Kronsberg“ lediglich über den höchsten Punkt mit 118 Metern und dem tiefsten Punkt im Stadtgebiet in der Klosterforst Marienwerder mit 44 m über NN.

Mikro Lage:

Mitten drin!
Der „Alte Flughafen“ lag früher weit außerhalb der Kernstadt Hannover und war in den beiden Weltkriegen vorrangig militärisch genutzt. Heute wird das Gelände im Norden begrenzt durch die BAB 2 (Achse Ruhrgebiet-Berlin) und im Westen durch die
Vahrenwalder Straße, die eine der wichtigsten Nord-Süd Achsen in Hannover darstellt. Auf ehemaligen Ackerflächen wurden – insbesondere nach Aufgabe des „Alten Flughafens“ zahlreiche Gewerbegebiete zwischen Mittellandkanal und BAB 2 ausgewiesen, die das Stadtgebiet Hannovers Richtung Norden erweiterten. Viele ursprüngliche Grundeigentümer wollten ihre Liegenschaften nicht einfach verkaufen, so dass sehr viele Grundstücke in Vahrenwald auch heute noch in Erbpacht vergeben werden. Das hier vorliegende Gewerbegrundstück (ehemals Eigentum der Familie von Alten) konnte durch Kauf in ein Eigentumsgrundstück umgewandelt werden, was für den Erwerber wesentlich vorteilhafter ist hinsichtlich aller langfristigen Entscheidungen wie Bebauung, Umnutzung, Vermietung, Investitionen und Finanzierungen. Stammen die Gewerbeansiedlungen in der Junkersstraße
und auch all den benachbarten Straßen hauptsächlich aus der Nachkriegszeit der 50 iger, 60 iger und 70 iger Jahre, so sind in jüngster Zeit hochmoderne Industrie- und Dienstleistungsansiedlungen entlang der Vahrenwalder Straße hinzugekommen, die
wiederum verbesserte Infrastruktur nach sich ziehen.

Das Alleinstellungsmerkmal neben der Tatsache eines „Eigentumsgrundstückes“ ist die hervorragende Anbindung dieser Liegenschaft. Die Straßenbahn sichert ein gutes Erreichen
der Junkersstraße 12 & 14 durch die Arbeitnehmerschaft; die nahegelegenen Autobahnauffahrten hervorragenden Zugang des Lieferverkehrs über alle Verkehrsachsen. Man befindet sich sozusagen am Knotenpunkt der West/Ost Achse und Nord/Südachse in Norddeutschland, was den Standort Hannover ja auch generell so attraktiv für Gewerbeansiedlungen macht.

Objekt Highlights:

• Top Lage im Norden Hannovers (Lage-Lage-Lage)
• Bestnoten für Infrastruktur Anbindung
• Ordentlicher Pflegezustand
• Risikostreuung durch 7 Mietparteien
• Ausreichend Parkflächen
• Gute Größen der Vermietungseinheiten - sehr gute Vermietbarkeit
• Anschluss an Fernwärme
• Perspektivischer Strombezug aus PV Anlage (von extern)

Energieausweis Junkersstraße 12

- Baujahr Gebäude: 1965
- Baujahr Wärmeerzeuger: 2007
- Heizungsart: Fernwärme
- Wesentliche Energieträger: Fernwärme
- Energieausweis: liegt vor
- Energie­ausweistyp: Verbrauchsausweis
- End­energie­ver­brauch Strom: 27,7 kWh/(m²*a)
- End­energie­ver­brauch Wärme: 83,2 kWh/(m²*a)
- Baujahr laut Energieausweis 1965